個人事業主は住宅ローンが組めない⁈

こんばんは。社長の清水です。

また住宅ローンの話かよ！

って思われる方もいるかと思いますが、最近は本当に住宅ローンの相談が多いのです。時代も影響してきたのでしょうか？

特に最近ご相談が多いのが、個人事業主の方です。正直、会社員の方はそこまで焦る必要はまだないですが、個人事業主の方はこの話を最後まで見ていただき、早い段階からマイホームを購入する際の住宅ローン知識を身に付けていただきたいです。

そもそも個人事業主の方が大きく勘違いされている事があります。それは、一般的な金融機関から借入ができると思われている事。これは大きな間違いです。そして、審査の対象になるのは売上ではなく、経費等で落とした後の所得になります。

個人事業主の方の殆どが経費で所得を落としていますので、フラット35という商品での借入となります。一部例外の方もいますが、基本的にはフラット35の長期固定金利です。このフラット35の融資でないと難しいという事実を知らない方が多いです。そもそもそんな事は学校で教えてくれる訳もなく、私だってこの仕事をしていなければ知らなかったと思います。そして非常に厳しい現実ですが、個人事業主の方で都市銀行等から借入できる割合は、体感ですが1割くらいです。

ではなぜフラット35なら通りやすいのか？それは大きく分けて2つあります。

①決算書は見ない

②審査金利が低くいので借入額が伸びやすい

それぞれ解説したいと思います。

①に関しては、通常金融機関では融資をする際に決算書を確認します。決算書の内容が良くなければ、融資はほぼ間違いなく難しいでしょう。世の中の人の殆どが税金を少なくしたいと思っているはずです。逆に多くの利益を残し、多くの税金を納めていて、普段から銀行とのお付き合いがあれば、フラット35以外で借入出来る可能性があります。でもそこまでやるなら法人の方が良いのではないのか？あまり個人事業主のメリットがないのではないのか？

そうです。まさにその理由で、殆どの方が節税を行い、通常の金融機関から借入が難しい状況になっているのです。ただ、フラット35はなんと、決算書は見ないで審査してくれるのです。

続いて②の審査金利についてです。審査金利とは、銀行が審査をする際にシュミレーションを行う金利の事です。現在ですと、金融機関によっては、0.3%台で住宅ローンが借りられる時代です。ただこの金利は実際にお支払いする時に適用される金利です。実は金融機関にはそれぞれ、審査の際に利用する審査金利というものが存在しています。だいたい3%台に設定している金融機関が多く、厳しい銀行で4%で審査します。これはどういう事かと言うと、仮に5,000万円を35年ローンで借りたい方がいたとします。実際に適用される金利0.3%だと、月々のお支払いが125,421円になります。では、審査金利4%でシュミレーションしますと、どうなるか。なんと、221,187円になります。

あれ？2倍近くに増えてますね？

つまり銀行は審査をする際には、あなたに221,187円を支払ってもらう想定で審査をするのです。だから審査金利の高いメガバンク等は融資が通りにくいのです。

ではフラット35の場合はどうかと言うと、

実際に適用される金利が審査金利になります。

大事な事なので、もう一度言います。

フラット35は審査金利と適用金利が同じです。

つまり通常の銀行よりも遥かに低い金利で審査をしてくれるのです。所得を抑えている個人事業主の方には、とても有難いお話です。

そして最後にですが、ご注意いただきたいのはフラット35の金利は毎月変わっているという事です。今月と来月では金利が違います。つまり今月と来月で審査金利も変わるという事です。そして更に残酷な現実は、現在固定金利が上昇傾向だと言う事です。今年は5,000万円の融資承認が出たとしても、来年は4,000万円に減る可能性は十分にありえます。

とにかく個人事業主の方は、住宅ローンを組まれるタイミングと対策を一度相談するのが1番です。